近日，自贡市召开《自贡市物业管理条例》新闻发布会，《自贡市物业管理条例》(以下简称《条例》)已于8月25日自贡市第十七届人民代表大会常务委员会第六次会议通过，经四川省第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议批准，将于2018年1月1日起施行。
《条例》全文共计九章七十三条，对物业管理区域的划分及调整、配套设施权属、业主委员会对物业实施管理的职能职责、前期物业服务企业的选聘、车位车库设置与处理、公共收益的管理与使用等方面做出了明确规定。
物业管理行业问题突出引发纠纷
物业管理水平是衡量一个城市品质的重要标志，也是各级人民政府治理能力的体现。但是近年来，物业管理行业暴露出来的问题越来越多。如开发建设项目遗留问题多、配套设施设备不完善，权属关系不明、开发商承诺事项不兑现，引发矛盾纠纷不断;前期物业服务等级虚高、服务质量与物业服务收费标准不相称;小区业委会成立难、业主大会召开难;相关职能部门权责不清、履职不到位;部门业主以不满意物业服务等多种理由拒不交纳物业服务费现象突出;物业管理区域内业主违规装修等现象突出等。
因此，经多方征集意见，自贡市人大常委会研究，并报市委常委会同意，决定制定自贡市物业管理的地方性法规。自贡市人大法制委主任委员刘剑说，《条例》的制定，是为了规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，营造良好的人居环境。
明确配套建筑与设施设备的产权
物业管理是以清晰的产权为基础的，物业管理区域内配套建筑与设施设备产权的不清给物业管理带来极大的困难，成为物业管理中难以解决的老大难问题。
刘剑说，要彻底地减少或者防止物业纠纷的产生，化解物业管理中的矛盾，必须从源头上解决配套建筑与设施设备的产权问题，因此，《条例》规定新建物业管理区域内配建的会所、幼儿园、车位车库、架空层、环卫设施、邮件(快件)接收等配套设施，应当在房屋销售合同中载明投资主体、权利归属。未载明的推定为业主共有。
同时，《条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收入扣除成本和约定合理报酬后属于公共收益，归全体业主所有。
以幢、单元为单位推选业主代表
随着经济社会的发展，一些超大型小区呈现，业主达数千甚至上万人，因此，召开业主大会成为一大难题。
于是，《条例》规定，业主人数超过三百人的住宅小区，可以以幢、单元为单位推选业主代表，履行业主大会议事规则规定的职责。业主代表的产生程序、职责范围、工作规范等事项应当在业主大会议事规则中明确。此外，同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组的产生程序、职责范围、工作规范等事项。另外，《条例》还创新设置业主委员会候补委员、监事委员会、物业管理委员会制度。
“这就有效解决小区业主人数众多、召集业主大会召开、形式决定决议难等问题。”自贡市城乡建设住房保障局副局长罗煜说，“同时也能解决在不同的公共区域、不同的共用部位发生需要业主委员会甚至业主大会议决定事项但又不涉及其他无关业主利益的事。”
车位车库应优先满足业主需要
一直以来，车库车位的使用管理，是物业管理的难点和重点，与此相关的物业纠纷和矛盾也比较多。
此次，《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位车库应当优先满足业主的需要。建设单位应当在销售物业前制定车位车库销售租赁方案，并在房屋销售现场公示。车位车库数量等于或者低于本物业管理区域的房屋套数的，每户业主限购一个车位车库。物业管理区域内业主未租、售的车位车库，建设单位可以向物业管理区域外的其他人出租，但单次租赁期限不得超过六个月。
此外，物业管理区域内规划的车位车库应当充分利用，未充分利用的，不得占用业主共用的道路或者其他场地设置车位。物业管理区域内，经业主大会同意，可以利用共用部位或者场地停放车辆并收取合理费用。停车方案由业主委员会或者物业管理委员会与物业服务企业共同拟定，规划、公安交警、消防部门应当对消防通道划定、警示标志设置等予以指导。
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